Move-out cost calculator
入居年数と請求項目を入れるだけです。建物の価値は住んでいる間に必ず下がるので、退去時に借主が負担するのは残っている価値の分だけになります。国土交通省のガイドラインに沿って計算します。
原状回復の請求額は材料費だけではありません。ガイドラインも、単価には資材の材料費だけでなく施工費用（労賃など）が含まれることが多いとしています。負担割合は工事費用の総額にかけるので、見積書の金額をそのまま入れて構いません。
諸経費が別行で立っている場合は各工事に按分して考えるのが自然です。高級品のクロスを使うなどグレードアップにあたる費用を借主が負担する必要はありません。なお耐用年数を過ぎて残存価値がゼロでも、故意の毀損を元に戻す工事費や人件費は借主負担になり得ます。材料の価値はゼロでも作業そのものの費用は別、という考え方です。
揉めやすい代表例です。全35件は下から検索できます。
原状回復は毀損部分の復旧なので、補修が可能な最小の施工単位が基本です。畳は原則1枚単位、襖は1枚単位、柱は1本単位。クロスは平方メートル単位が望ましいとされ、毀損箇所を含む一面分までがやむを得ない上限です。
色や模様を合わせるために部屋全体を張り替えるのは、賃貸物件としての商品価値の維持・増大という側面が大きく、いわゆるグレードアップに相当する部分が含まれます。これを借主の義務とすると貸主が原状回復以上の利益を得ることになるため、妥当ではないとされています。
例外はタバコのヤニと臭いです。喫煙等により居室全体でクロスが変色したり臭いが付着した場合に限り、居室全体のクリーニングまたは張替え費用を借主負担とすることが妥当と考えられています。
| 対象 | 耐用年数 |
|---|---|
| 壁・天井のクロス、クッションフロア、カーペット、畳床 | 6年 |
| 流し台 | 5年 |
| エアコン、ガスレンジ、冷蔵庫、インターホン | 6年 |
| 木製の家具（書棚、たんす、戸棚など） | 8年 |
| 便器、洗面台などの給排水・衛生設備、金属製の器具備品 | 15年 |
| ユニットバス、浴槽、下駄箱、フローリング全体の張替え | 建物の耐用年数 |
畳表、襖紙、障子紙、襖や障子の建具部分、柱、フローリングの部分補修は、消耗品としての性格が強いか部分補修が可能なため、年数を考慮せず費用が借主負担になります。鍵の紛失による交換も同様で全額負担です。
経過年数を超えた設備でも、借主には善良な管理者として注意を払って使う義務があります。故意にクロスへ落書きをした場合など、それを消すための工事費や人件費は借主負担になることがあります。
入居年数だけで計算するのは借主に不利です。ガイドラインが経過年数を入居年数で代替しているのは実務上の便宜にすぎず、設備の交換履歴を貸主が完全に把握しているケースは少ないという事情によるものです。
そのうえで、入居時点の設備の状況は必ずしも価値100%ではないので、その状況に合わせてグラフを下方にシフトさせて使用すると明記されています。出発点は当事者が協議して決めるべきもので、入居直前に交換された場合のみ100%が出発点になります。つまりこの補正は、借主の負担を小さくする方向にしか働きません。
交換時期の記録を持っているのは貸主側です。入居年数を前提にした請求を受けたら、その部位を最後に交換したのはいつかを確認してみてください。答えられない場合、100%を出発点とする根拠が示せていないことになります。
「クロスは全面張替え」「クリーニング代は借主負担」といった特約は、設けること自体は可能です。ただし通常損耗まで借主に負わせる特約は、次の3つを満たさなければ効力を争われます。
最高裁は、負担する範囲が契約書の条項自体に具体的に明記されているか、口頭で説明され借主が明確に認識したうえで合意したと認められる必要があるとしています。契約書に「原状回復して明け渡す」とだけ書いてあるのは一般的な原状回復義務を定めたものにすぎず、通常損耗まで負わせる特約とは認められません。
借主側が認められた例だけでなく、認められなかった例も載せています。個別の事情で結論は変わるので、傾向をつかむ材料として見てください。
国土交通省のガイドラインは、トラブルの未然防止のために妥当と考えられる一般的な基準を示したもので、法的な拘束力はありません。実際の負担は契約内容や物件の使用状況によって個別に判断されます。この計算機は交渉の材料として目安を出すものであり、法律上の助言ではありません。金額が大きい場合や争いになりそうな場合は、消費生活センターや弁護士にご相談ください。
敷金は家賃の滞納や借主の過失による損害を担保するために預けるお金です。明け渡しまでに未払家賃や損害賠償の債務がなければ、全額が返還されます。差し引く場合も、貸主はその具体的な根拠を示す必要があります。
ポスターやカレンダーの掲示は通常の生活の範囲なので、画鋲やピンの穴は通常損耗として貸主負担です。ただし重量物をかけるためのくぎ穴・ネジ穴で、下地ボードの張替えが必要な程度のものは借主負担になります。
ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回りや換気扇・レンジ回りの油汚れの除去といった通常の清掃を行っていれば、専門業者による全体のクリーニングは次の入居者を確保するためのものとして貸主負担が妥当とされています。通常の清掃を怠っていた場合のみ借主負担です。なお金額を明記したクリーニング特約は有効とされた裁判例があります。
紛失や破損がない通常の鍵交換は、入居者の入れ替わりに伴う物件管理上の問題なので貸主負担です。紛失や破損による交換は借主負担で、この場合は経過年数を考慮せず交換費用の全額を負担します。